¿SE PUEDE BAJAR EL ALQUILER POR REDUCCIÓN DE INGRESOS COVID?

En el post de hoy vamos a hablar de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, pionera en aplicar la cláusula Rebus Sic Stantibus.

El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, ha declarado en la Sentencia 1/2021, de 8 de enero, la cual versaba sobre una demanda cuyo objeto era un contrato de arredramiento de industria hotelera, que procede reducir la renta referente al arrendamiento en un 50%, generándose dichos efectos desde el día 1 de abril de 2020.

Para ponernos en antecedentes, el contrato de arrendamiento versaba sobre determinado número de inmuebles, los cuales estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que quedó suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, y la cual no pudo reanudarse hasta comienzo del mes de mayo del pasado año, aunque con notorias y abundantes restricciones.

Como consecuencia de la paralización a la que se vio sometida la actividad de alojamiento turístico, y, por ende, los perjuicios económicos ocasionados al generarse numerosas pérdidas, la parte arrendataria decidió dejar de abonar la cantidad objeto de renta, resultado del contrato de arrendamiento pactado entre ambas partes.

Las pretensiones que la parte actora ejercitaba en el escrito de demanda, son las siguientes:

• Solicitaba que en la Sentencia se declarara la existencia de una alteración imprevisible de las circunstancias lo que generó, que se produjese una modificación de las condiciones pactadas con carácter previo en el contrato de arrendamiento, y como consecuencia de esto, se produce el impago de las rentas. 

• – Asimismo se solicitaba que se declarara una nueva renta de 600 euros para los inmuebles en cuestión, surtiendo tales efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

• – Ante el supuesto de que no se estimara la pretensión anteriormente mencionada, se solicitaba que subsidiariamente se llevara a cabo pronunciamiento sobre cuáles serían las rentas que debería abonar, produciéndose estos efectos desde el día 1 de abril del año 2020 hasta el 31 de marzo del año 2021.

• – Se solicitaba, que en caso de no considerarse lo mencionado con carácter anterior, se determinara que el arrendador no tenía derecho alguno a obtener indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento pactado.

• –Por último, se solicitó que se pronunciara, sobre el deber que tenía el arrendador de devolver a la parte arrendataria todos los importes recibidos en concepto de renta, y los cuales correspondían a los períodos posteriores al día 15 de marzo del año 2020.

Por el contrario, la parte demandada, puso de manifiesto la confrontación existente entre el principio pacta sunt servanda, o lo que es lo mismo, lo pactado obliga y la cláusula rebus sic stantibus, que es una figura de creación jurisprudencial, y la cual hace referencia a la posibilidad de modificar ciertas obligaciones ante el supuesto de que se produzca una variación de las circunstancias, en las que se determinó tal obligación.

Para que pueda ser de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, es necesario que concurran determinados requisitos, los cuales son los siguientes:

• En primer lugar, debe haberse producido una alteración extraordinaria e imprevisible, de todos aquellos elementos que se tuvieron en cuenta originariamente para firmar el contrato.  

En este caso, en la Sentencia se determina que este requisito se cumple, puesto que tanto la parte arrendataria como parte arrendadora, no podían prever en el momento en el cual firmaron el contrato, que esta situación sanitaria iba a producirse.

2. Que la alteración a la que hemos hecho alusión anteriormente, debe incidir de manera directa en la finalidad del contrato en cuestión, generándose un perjuicio grave y oneroso para alguna de las partes. 

En el supuesto sobre el que versa la Sentencia, también se estima que este requisito concurre, puesto que debido a la parálisis que sufrió el sector de alojamientos turísticos, la parte arrendataria dejó de percibir ingresos, situación muy distinta la que existía en el momento en el que se firmó el contrato. Esto produce que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria.

3. Se exige que las partes con carácter previo, hayan intentado negociar una modificación de las condiciones del contrato, aunque no se haya llegado a ningún acuerdo.

También se verifica el cumplimiento de este requisito, en la Sentencia en cuestión, ya que es hecho probado que la parte arrendataria comunicó a la parte arrendadora su intención de rebajar la cantidad en concepto de renta a un 50%, proposición que por otro lado la parte arrendadora denegó, concediendo únicamente la posibilidad de retrasarse en el pago.

4. La solución que se pretende es por un lado la resolución del contrato, o por el contrario la modificación del mismo. De esta manera se persigue que tanto las ganancias como las pérdidas que se generen se distribuyan de manera equitativa entre ambas partes.

Este requisito también se cumple en este supuesto en cuestión, ya que se comprobó que la alternativa propuesta por la parte actora era equitativa y justa, sin embargo, la parte demandada no propuso más alternativa que la de retrasar el pago de la renta, situación que teniendo en cuenta las circunstancias de la parte actora, era inviable.

Teniendo en cuenta todo lo mencionado anteriormente, la decisión del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, fue la de estimar las pretensiones ejercitadas por la parte actora, declarando que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de firmar el contrato, y que dicha alteración genera un perjuicio grave para la parte demandante. En base a ello, se pactó una cantidad de 600 euros en concepto de renta, siendo aplicable desde el día 1 de abril del año 2020 hasta el día 31 de marzo del año 2021.

Esto es muy importante para todos aquellos que tengáis locales alquilados y vuestra facturación se haya visto drásticamente disminuida por la COVID-19, tenéis derecho a una reducción de renta.

Si tienes alguna duda en referencia al tema tratado en el post de hoy, no dudes en consultar a nuestros Abogados especializados. Recuerda que estamos aquí para ayudarte.