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En el artículo de hoy, explicaremos como se debe actuar si existen defectos, llamados vicios ocultos, en la vivienda que hemos comprado, es decir, como se pueden reclamar esos defectos existentes en la vivienda, una vez que el comprador vive en ella.

Estos defectos, se denominan vicios ocultos, es decir, aquellos desperfectos que existen en una vivienda que no se observan a simple vista, sino que los detectas una vez que vives en ella.

La existencia de estos vicios, denota que la vivienda no presenta las condiciones que el comprador había pactado con el vendedor con anterioridad a la compra. Sin embargo, el Código Civil recoge la reclamación por vicios ocultos frente al vendedor, sea este conocedor de los defectos o no.

Los vicios ocultos que se pueden encontrar en una casa son muchos, por lo que,  indicamos la enumeración de los ámbitos donde se pueden recoger estos vicios:

  1. Relacionados con el agua.
  2. Problemas con la cimentación.
  3. Acabados defectuosos.
  4. Mal comportamiento térmico-acústico.
  5. Mal funcionamiento del sistema eléctrico.

Para que el comprador pueda reclamar esos vicios y a su vez, el vendedor quede obligado a repararlos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • El defecto no puede observarse a simple vista, sino que debe ser oculto. Además no será considerado como oculto un defecto, si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
  • El vicio, debe existir antes de que se produzca la compra, aunque sea conocido por el comprador con posterioridad a la misma.
  • El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.

Si  el comprador descubre que en su nueva vivienda, existen defectos ocultos, que cumplen con los requisitos mencionados anteriormente deberá realizar las siguientes actuaciones:

  1. Se debe valorar la naturaleza del daño, así como, si el defecto fue fruto de un uso inadecuado o procede de un error de construcción . Es por ello, que resulta necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, (arquitecto o arquitecto técnico), que además se encargará de cuantificar el coste de la reparación.
  2. El comprador debe notificar al vendedor por escrito los vicios ocultos que ha detectado y los daños que le ocasionan, señalando la fecha del contrato , así como, el plazo que tiene el vendedor para poder solucionarlos. Por lo que si el vendedor asume su responsabilidad, los daños podrán solventarse lo más rápido y económicamente posible.
  3. Si el vendedor no asume su responsabilidad, el comprador deberá acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de su provincia. Este consistorio mediará entre ambas partes para que no sea necesario llegar a juicio.
  4. Si no es posible llegar a un acuerdo y el vendedor no asume su responsabilidad, se iniciará un procedimiento judicial y serán los Tribunales los que decidirán quién se hará cargo de la reparación de los vicios ocultos.

 

Iniciando el procedimiento con  reclamación al vendedor de los vicios ocultos detectados por el comprador, mediante estas dos acciones :

 

    • Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe, porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
    • Acción quanti minoris: si el vicio oculto es grave, pero no impide que el comprador pueda vivir en la vivienda, se puede reclamar al vendedor que rebaje el precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.

En consecuencia, para poder reclamar estos vicios mediante una de estas dos acciones, es necesario tener en cuenta , que si se trata de una vivienda de segunda mano, el plazo para poder realizar la acción es de seis meses, desde el momento en el que se produce la entrega del inmueble, y en las viviendas nuevas el plazo es de dos años.

Si al comprar su vivienda detecta vicios ocultos, no dude en contactar con Abogados Gil Lozano. Estamos aquí para ayudarte y resolver cualquier duda que pueda tener.

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